Eigentum als Geldanlage: Tipps zum Kauf einer vermieteten Immobilie
Auch vermietete Immobilien sind gefragt. Die Käufer nutzen sie als Geldanlage und wollen damit gute Renditen erwirtschaften. Aber lohnt sich der Erwerb einer Immobilie zum Vermieten überhaupt?
Immobilien – oftmals sind es Eigentumswohnungen – werden nicht immer nur für den Eigenbedarf sondern auch als Geldanlage gekauft. Ob sich als Geldanlage eine vermietete Immobilie wirklich lohnt, kann nicht pauschal beantwortet werden, denn das hängt von vielen Faktoren ab. Käufer sollten sich jedenfalls nicht nur auf die Renditeversprechen der Anbieter verlassen.
Geldanlage: Angebote und Konditionen immer unter die Lupe nehmen
Jegliche Renditeversprechen sollten von den Kaufinteressenten umfassend geprüft und vorsichtig bewertet werden. Es lohnt sich – wie so oft im Leben – einen kühlen Kopf zu bewahren und alles im Detail durchzurechnen. Fakt ist, dass niemand die Zukunft mitsamt ihrer genauen Entwicklungen vorhersagen kann, so geben Anbieter auch immer nur Prognosen ab.
Auf jeden Fall ist Fingerspitzengefühl gefragt, damit man das Ziel nicht aus den Augen verliert. Verhandlungsgeschick und Überzeugungskraft seitens der Anbieter sollten nicht unterschätzt werden. Da kann es durchaus passieren, dass Anbieterrechnungen zwischen 8% im besten und 4% im schlechtesten Fall liegen und die Renditen später trotzdem gegen 0 gehen – oder es möglicherweise sogar zu Verlusten kommt.
Man sollte beim Kauf einer vermieteten Immobilie nicht durch die rosarote Brille schauen sondern sich klar machen, dass es bei den Einnahmen eben nur einen Posten gibt – und das sind die Mieten. Denen gegenüber stehen die Ausgaben. Und da gibt es nun mal mehr als einen Posten – es sind gleich mehrere Positionen, die an der Rendite zehren.
Steuerliche Gründe
Nicht selten sind steuerliche Gründe der Anlass, eine vermietete Immobilie zu kaufen, denn als Vermieter darf man alle Aufwendungen, die durch die Immobile entstehen, von der Steuer absetzen. Ebenso können Werbungskosten geltend machen, die sich steuersenkend auswirken. Wenn diese Kosten höher sind als die Einnahmen aus der Vermietung, dann entstehen Verluste. Diese werden mit anderen Einkünften verrechnet und senken so die Steuerlast.
Die Stiftung Warentest gibt Interessenten ein Tool an die Hand, mit dem Renditeerwartungen unter Berücksichtigung der Steuerlast realistisch einzuschätzen sind. Mit einem virtuellen Rechner können Interessenten so einen Investitionsplan für einen Zeitraum von bis zu 40 Jahren erstellen.
Erwartete Bruttomietrendite berechnen
Dies geht mit einer Faustformel, die wie folgt lautet:
Jahreskaltmiete / Kaufpreis x 100 = Rendite in %
Je höher der Kaufpreis ist, desto geringer fällt die Rendite aus, wenn die Mieten nicht in gleichem Maße ansteigen.
Es ist ratsam, vermietete oder zu vermietende Immobilien so auszuwählen, als wolle man selbst darin wohnen. Da zählen Faktoren wie Lage, Nachbarschaft, Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Umweltbelastungen. Die Pflege der Wohnung und auch der Beziehung zu den Mietern sind wichtig, denn jeder Auszug eines Mieters führt zu zeitweisem Leerstand, der dann wiederum die Rendite verringert.
Auch die Form der Finanzierung hat Einfluss auf die Rendite. Üblich ist es, die Nebenkosten und 10% des Kaufbetrags als Eigenkapital einzubringen und den Rest über einen Kredit zu finanzieren.
Quellen:
https://www.sparkasse.de/themen/eigenheim-finanzieren/immobilien-als-kapitalanlage.html
https://de.bergfuerst.com/ratgeber/immobilien-als-kapitalanlage
https://www.finanztip.de/baufinanzierung/immobilie-kapitalanlage/
