Die Immobilie als Steuersparmodell – Steuern sparen in jeder Lebenssituation

Der Kauf einer Immobilie ist immer mit hohen Kosten verbunden. Wenn Sie sich für den Bau eines Fertighauses entschieden haben, erwarten Sie viele Fixkosten, mit welchen Sie vermutlich auch gerechnet haben. Kann man aber Teile dieses Investments von der Steuer absetzen? Wir von bauen.wiewir haben uns mit diesem Thema auseinandergesetzt und liefern Ihnen in diesem Beitrag wertvolle Tipps die bares Geld wert sind. Ganz gleich ob Sie sich in der Planungsphase, der Modernisierung oder dem privaten Hausverkauf befinden. Wir wappnen Sie für jedes Szenario.

Von zu Hause aus arbeiten – möglich mit einem im Hauskonfigurator richtig geplanten Büro

Von zu Hause aus arbeiten, die Kinder pünktlich von der Kita abholen, zwischendurch mit dem Hund raus oder auch einfach einen Tag nicht zur Arbeit pendeln müssen: Für viele Arbeitnehmer*innen steigen die Möglichkeiten dieser Art zu arbeiten gleichzeitig mit der Digitalisierung. Für viele Unternehmen gehört das sogenannte Home-Office mittlerweile zur Unternehmenskultur. Alles, was dazu benötigt wird, ist ein Laptop und ein sicherer Zugang zu den Arbeitsdateien. Das stimmt nicht ganz. Mit einer Home-Office Regelung kommen einige rechtliche Faktoren auf den Arbeitgeber zu:

• Wie hat ein Büro in den eigenen vier Wänden auszusehen?
• Was müssen Sie als Arbeitnehmer*in dabei beachten?

Steuern sparen – Ein Hauskonfigurator hilft bei der rechtlich richtigen Planung

Wie schön wäre es, einfach vom Bett aus mit einer Tasse Kaffee am Wohnzimmertisch Platz zu nehmen und von hier aus zu arbeiten. Ist dies bei Ihnen der Fall, arbeiten Sie nicht aus dem klassischen Home-Office, wie es nach der neuen Arbeitsstättenverordnung festgelegt worden ist. Die Verordnung dient der Sicherheit und dem Schutz der Gesundheit der Arbeitnehmer.

Dies sind zum Beispiel bestimmte Vorgaben hinsichtlich der Büromöbel, der Raumgröße sowie zur Beleuchtung: „Die benötigte Ausstattung des Telearbeitsplatzes mit Mobiliar, Arbeitsmitteln einschließlich der Kommunikationseinrichtungen wird durch den Arbeitgeber oder eine von ihm beauftragte Person im Privatbereich des Beschäftigten bereitgestellt und installiert.“ Es ist daher ratsam schon in der Planungsphase mithilfe Ihres Architekten oder eines Hauskonfigurators ein Arbeitszimmer zu bedenken. Auch wenn Sie dieses nicht sofort als solches nutzen, sondern erstmal als Abstellkammer oder Hobbyraum. Mit der neuen Datenschutzverordnung haben sich auch die Anforderungen an das Büro zu Hause geändert: Arbeiten Sie mit sensiblen Daten muss das Zimmer eine Tür haben und abschließbar sein.

Steuern sparen – Wann Sie mit einem Hauskonfigurator ein Büro planen sollten

Wenn Sie ein Büro planen und steuerlich absetzen möchten, müssen Sie folgende Auflagen bedenken:

• Stellt das Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer beruflichen Arbeit dar?
• Denn nur wenn dem so ist, können Sie dieses auch von der Steuer absetzen
• Arbeiten Sie nur zeitweise aus dem Home-Office und haben einen festen Arbeitsplatz bei Ihrem Arbeitgeber im Bürogebäude?
• Gehören Sie zu dieser Gruppe, so erfüllen Sie nicht die Anforderungen, um Ihr Arbeitszimmer von der Steuer abzusetzen

Arbeiten Sie beispielsweise als Außendienstmitarbeiter, Handelsvertreter oder Lehrer, können Sie die Kosten eines Arbeitszimmers bis zu einem Höchstbetrag von 1.250 Euro pro Jahr als Werbungskosten absetzen. Wenn Sie selbstständig arbeiten, gilt dies auch – allerdings sind die Ausgaben dann als Betriebsausgaben zu berechnen. In Bezug auf die datenschutzrechtlichen Vorgaben hat der Arbeitgeber im ersten Fall für die Einhaltung zu sorgen. Sind Sie selbstständig, ist dies Ihre eigene Aufgabe.

Steuern sparen und attraktive Zuschüsse sichern als Modernisierer

Den selbst genutzten Wohnraum einer Modernisierung zu unterziehen, lohnt sich, denn 20 % der Kosten für die Modernisierung gibt es über die Einkommensteuer zurück! Dauerhaft Heizkosten senken und gleichzeitig etwas für den Schutz von Umwelt und Klima tun? Gute Idee, denn die Dämmung der Fassaden ist eine der wichtigsten Maßnahmen, um bei einem Altbau die Energiekosten zu senken. Noch attraktiver wird die energetische Modernisierung dadurch, dass der Staat mit anpackt. Denn 20% der Kosten für die Modernisierung – maximal 40.000 EUR – erhalten Hauseigentümer über die Einkommensteuer zurück. Allerdings nicht auf einmal – der Steuervorteil teilt sich auf drei Jahre auf. Für den Zuschuss muss es sich um selbst genutzten Wohnraum handeln und die Arbeiten müssen von professionellen Handwerkern ausgeführt werden.

Effizienz lohnt sich, denn Heizenergie wird immer teurer

Mit dem Klimapaket setzt der Gesetzgeber auf die Strategie „Efficiency first„.

• Für den Gebäudebereich bedeutet das, dass die Energie zum Heizen so sparsam wie nur möglich eingesetzt werden soll
• Um dieses Ziel zu erreichen, bedarf es einer gut gedämmten Außenfassade
• Wer den Austausch einer alten Heizungsanlage plant, sollte unbedingt vorher die Fassade einer Modernisierung unterziehen
• Der Wechsel der Heizanlage lohnt sich ansonsten kaum für die Bauherr*innen
• Moderne Heiztechnologien wie Wärmepumpen sind überhaupt nur in ausreichend gedämmten Häusern sinnvoll

Hauseigentümer profitieren damit nicht nur von der steuerlichen Förderung über drei Jahre, sondern auch dauerhaft von der neuen Heiztechnik und der dadurch eingesparten Energie. Im Jahr 2021 wird mit der schrittweisen Einführung einer CO2-Abgabe für Verbraucher und Unternehmen begonnen. Im Zuge dieser neuen Abgabe werden Gas und Öl von Jahr zu Jahr teurer. Von daher wird eine energetische Modernisierung in finanzieller Hinsicht immer lohnenswerter. Von den positiven Auswirkungen auf die Umwelt mal ganz abgesehen. Gedämmte Außenwände bescheren den Bewohnern übrigens das ganze Jahr über ein wesentlich angenehmeres Raumklima. Und mit der Modernisierung steigt auch langfristig der Wert der Immobilie.

Zuschüsse beantragen um Steuern zu sparen

Auf der Website www.vdpm.info findet sich die nützliche – und kostenlose – Broschüre „Steuern sparen“ zum Thema Steuerbonus. Dort erfahren Sie im Detail, welche Voraussetzungen zu erfüllen sind und wie die Beantragung der Steuerrückzahlung vonstattengeht. Ebenso finden Sie auf der Website ein interaktives Formular für die „Bescheinigung des Fachunternehmens“.

Diese Bescheinigung ist vom Bundesfinanzministerium vorgeschrieben und ist von dem Handwerker auszufüllen, der die Arbeiten zur Modernisierung der Dämmung durchgeführt hat. Dies gilt als Bestätigung der fachgerechten Ausführung der Arbeiten. Zur Beantragung der Förderung legt der Hauseigentümer diese Bescheinigung beim Finanzamt vor. Wichtig ist der Hinweis des Ministeriums, dass „vom Inhalt, Aufbau und von der Reihenfolge der Angaben nicht abgewichen werden“ darf.

Beim privaten Hausverkauf Steuern sparen

Aufgrund der hohen Nachfrage nach Häusern und Wohnungen, ist es derzeit keine Schwierigkeit, eine Immobilie zu verkaufen. Oftmals lassen sich hier aufgrund der großen Nachfrage beachtliche Gewinne erzielen. Die Freude an diesem Geldsegen wird jedoch schnell getrübt, wenn sich der Fiskus daran beteiligen möchte.

Grundsätzlich gilt bei Geschäften innerhalb der privaten Vermögenssphäre Steuerfreiheit. Aber es gibt Ausnahmen. Dies ist genau dann der Fall, wenn man Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft. Dann kann der Gewinn nämlich einkommenssteuerpflichtig sein.

Privater Hausverkauf und Steuern. Spekulationsfrist und Vertragsschluss

Diese zehn Jahre nennt man Spekulationsfrist. Jene beginnt am Tag der Anschaffung der Immobilie. Das ist in der Regel der Tag, an dem auch der Kaufvertrag unterschrieben wurde. Eine Immobilie, welche am 31. Januar 2010 angeschafft wurde, kann also seit dem 1. Februar 2020 verkauft werden, ohne dass hierbei Einkommenssteuer fällig wird.

Wie hoch die Steuer tatsächlich ist, ist jeweils unterschiedlich. Anders als bei Aktien oder Fonds, wo die Abgeltungssteuer in Höhe von 25% fällig wird, kommt beim Immobilienverkauf der persönliche Steuersatz zum Tragen. Hier können durchaus weit mehr als 25% Steuern fällig werden. Es gilt: Wer mehr verdient, zahlt in der Regel auch mehr Steuern.

Welche Ausnahmen gibt es beim privaten Hausverkauf?

Nicht bei jedem Immobilienverkauf werden automatisch Steuern fällig:

• Wenn man eine Immobilie selbst nutzt, ist sie für das Finanzamt in der Regel uninteressant
• Der Verkauf erfolgt steuerfrei, sofern der Eigentümer der Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorausgegangenen Jahren seine Immobilie selbst bewohnt hat
• Dann gilt die Zehnjahresfrist nicht.

Im Falle einer Vermietung der Immobilie sieht es anders aus. Wird sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, fallen auf den Gewinn Steuern an. Hier zählt allerdings auch die Dauer der Vermietung, Dies zeigt ein Fall aus Baden-Württemberg. Dort hatte ein Eigentümer seine Wohnung rund acht Jahre lang ausschließlich selbst genutzt. Danach dann sieben Monate vermietet und die Wohnung anschließend verkauft.

Immobilienverkauf und Steuern: Kurzfristige Vermietung

Das Finanzamt setzte einen Veräußerungsgewinn an. Der Eigentümer klagte und gewann vor dem Bundesfinanzhof (Az.: IX R 10/19). Der Bundesfinanzhof befand, dass eine kurzfristige Vermietung im Jahr des Verkaufs unschädlich ist. Jedoch nur, sofern der Steuerpflichtige die Immobilie zusammenhängend im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Für den Erbfall gilt Folgendes: Der Verkauf des Hauses, in dem die Eltern gelebt haben, kann für die Kinder steuerfrei sein. Wenn die Kinder selber einziehen, gibt es im Erbschaftssteuerrecht eine besondere Steuerbefreiung. Ein Verkauf des Grundstücks ist meist steuerfrei, da die zehnjährige Spekulationsfrist schon abgelaufen ist.

Der Veräußerungsgewinn berechnet sich relativ einfach: Er ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Kosten, die beim Verkauf entstanden sind. Zu den Kosten, die man geltend machen kann, zählen zum Beispiel Maklergebühren, Notargebühren, der Grundbuch Eintrag, die Grunderwerbssteuer, Wertgutachten von einem Sachverständigen und Anzeigenkosten.

Folgende 6 Punkte können Sie aus diesem Blogbeitrag mitnehmen:

• Wenn Ihr Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer beruflichen Arbeit darstellt, dann können Sie dieses von der Steuer absetzen
• Arbeiten Sie beispielsweise als Außendienstmitarbeiter, Handelsvertreter oder Lehrer, können Sie die Kosten eines Arbeitszimmers bis zu einem Höchstbetrag von 1.250 Euro pro Jahr als Werbungskosten absetzen
• 20% der Kosten für die Modernisierung – maximal 40.000 EUR – erhalten Hauseigentümer über die Einkommensteuer zurück
• Hauseigentümer profitieren damit nicht nur von der steuerlichen Förderung über drei Jahre, sondern auch dauerhaft von der neuen Heiztechnik und der dadurch eingesparten Energie
• Grundsätzlich gilt bei Geschäften innerhalb der privaten Vermögenssphäre Steuerfreiheit (Ausnahme: 10 Jahres Spekulationsfrist)
• Wenn man eine Immobilie selbst nutzt, ist sie für das Finanzamt in der Regel uninteressant