Inhaltsverzeichnis
- Das Wichtigste in Kürze
- Definition: Was ist das Erbbaurecht?
- So funktioniert das Erbbaurecht
- Der Erbbaurechtsvertrag: Das steht drin
- Was kostet das Nutzungsrecht eines Erbbaugrundstücks?
- Erbbaurecht läuft aus: Das passiert mit dem Vertrag
- Wie vermeidet man negative Folgen?
- Erbbaurecht: Vor- und Nachteile auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze
- Mit dem Erbbaurecht sichern sich Erbbaurechtsnehmer das Nutzungsrecht für ein Grundstück. Im Gegenzug erhalten Erbbaurechtsgeber einen Erbbauzins.
- Bauherr*innen dürfen auf einem fremden Erbbaurechtsgrundstück ein eigenes Haus bauen.
- Erbbaurechtsgeber sind in der Regel Kirchen, Kommunen oder Stiftungen, die ihre Grundstücke verpachten.
- 99 Jahre beträgt in der Regel die Nutzungszeit der Grundstücke. Danach erlischt das vereinbarte Erbbaurecht und das Grundstück geht an den Eigentümer zurück.
- Empfehlenswert ist es, spätestens zwei Jahre vor Vertragsende Kirche, Kommune oder Stiftung diesbezüglich zu kontaktieren.
- Bei einer Verlängerung wird nicht nur über die künftige Vertragslaufzeit diskutiert, sondern auch über den neuen Zinssatz.
Definition: Was ist das Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht gibt Bauherr*innen das Recht, ein Grundstück zu nutzen, das ihnen nicht gehört. Eigentümer des Grundstücks ist der
Erbbaugeber, die Nutzer nennt man Erbbaurechtsnehmer. Bei dem Grundstück
handelt es sich um sogenanntes Erbpachtgrundstück oder Erbbaurechtsgrundstück.
Wenn Sie das Erbbaurecht in Anspruch nehmen, können Sie ein Haus auf einem fremden Grundstück bauen oder ein bereits dort bestehendes Haus kaufen
oder nutzen. Das Haus gehört Ihnen, das Grundstück bleibt Eigentum des
Erbbaugebers.
Was ist der Unterschied zur Erbpacht?
Umgangssprachlich wird das Nutzungsrecht eines Erbbaurechtsgrundstücks auch Erbpacht genannt. Allerdings wurde diese Art von Grundbesitz in Deutschland bereits 1947 abgeschafft. Zuvor ermöglichte es Pächtern, ähnlich wie beim heutigen Erbbaurecht ein Grundstück zu nutzen, das nicht ihnen gehörte.
Heute werden die Begriffe Erbbaurecht und Erbpacht synonym verwendet. Einen Unterschied zwischen Erbbaurecht und Erbpacht gibt es seit den 1940er Jahren also nicht mehr.
Wer nutzt in der Regel das Erbbaurecht?
In der Regel sind es Einrichtungen wie Kirchen und Stiftungen, aber auch Gemeinden und seltener Privatpersonen, die ihre Grundstücke verpachten. Erbbaurechtsnehmer, die ein Erbpachtgrundstück kaufen, sind häufig Familien: Sie können sich ihren Wunsch nach einem Haus erfüllen, ohne dafür ein teures Grundstück kaufen zu müssen. Stattdessen pachten sie die Fläche über einen Erbbaurechtsvertrag.
Insbesondere in teuren Ballungsräumen vergeben Kommunen Erbbaurechte, um Familien die Möglichkeit eines eigenen Hauses zu ermöglichen. Frankfurt, Berlin und Hamburg haben beispielsweise jeweils mehr als 4.000 solcher Rechte in den Unterlagen, die Mehrzahl von ihnen fürs Wohnen.
So funktioniert das Erbbaurecht
Das Erbbaurecht unterscheidet zwischen Grundstück und Haus und behandelt beide getrennt voneinander.
Für das Grundstück gilt: Der Grundstückseigentümer gewährt dem Erbbaurechtsnehmer das Nutzungsrecht an seinem Grundstück und erhält dafür eine monatliche oder jährliche Pacht. Man spricht dabei vom sogenannten Erbbauzins oder Erbpachtzins.
Für das Haus gilt: Der Erbpächter darf das Grundstück nutzen, um darauf etwa ein Haus zu bauen, es zu vermieten, zu vererben oder zu verkaufen. Bei der Weitergabe der Immobilie geht der Erbpachtvertrag an den neuen Besitzer über. Der Erbbauzins muss vom neuen Besitzer weiterhin gezahlt werden.
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Der Erbbaurechtsvertrag: Das steht drin
Die Rechte und Pflichten beider Seiten werden in einem Erbbaurechtsvertrag festgehalten. Der Vertrag hat eine feste Laufzeit, die beide Parteien verhandeln dürfen. Üblicherweise beträgt die Laufzeit zwischen 50 und 99 Jahre und kann beliebig verlängert werden. Damit das Erbbaurecht wirksam wird, ist sowohl ein Eintrag in das Grundbuch notwendig als auch der Eintrag in ein spezielles Erbbaugrundbuch.
Was passiert bei einem Verstoß gegen den Erbbaurechtsvertrag?
Halten sich Erbbauberechtigte nicht an die vertraglichen Vereinbarungen, tritt der sogenannte Heimfall ein. Das Grundstück fällt dann wieder an den Erbbaurechtsgeber zurück. Der Vertrag läuft allerdings weiter, auch wenn das Nutzungsrecht erlischt.
Verstöße gegen den Erbbaurechtsvertrag sind zum Beispiel
- Verzug bei der Zahlung des Erbbauzinses
- unzureichende Pflege der Immobilie
- Verstöße gegen den örtlichen Bebauungsplan beim Bau des Hauses
Was kostet das Nutzungsrecht eines Erbbaugrundstücks?
Ein Grundstück mit Erbbaurecht ist für Bauherr*innen oft eine günstige Alternative zu herkömmlichen Grundstücken. Für die Nutzung des fremden Grundstücks wird allerdings der Erbzins fällig.
Die Höhe dieses monatlichen oder jährlichen Entgelts liegt etwa zwischen drei bis sechs Prozent des Grundstückswerts. Beträgt der Wert zum Beispiel 150.000 Euro und wird ein Erbbauzins in Höhe von vier Prozent vereinbart, so zahlen die Nutzenden bei jährlicher Zahlung 6.000 Euro.
Allerdings ist die einmal festgelegte Höhe der Zinszahlungen nicht fix: Sie darf angepasst werden, wenn der Wert des Grundstücks steigt. Eine solche Anpassung ist alle drei Jahre möglich. Einige Verträge sehen auch eine Kopplung an den Verbraucherpreisindex vor.
Hinzu kommen weitere Kosten: Erbbaurechtsnehmer müssen die Grunderwerbsteuer und Kosten für die Erschließung und Versicherungen für ihr Erbbaugrundstück selbst stemmen. Außerdem zahlen sie die jährliche Grundsteuer bei Erbpacht so wie Eigentümer anderer Grundstücke.
Achtung: Auch wenn Sie den Kaufpreis für das Grundstück sparen, fallen dennoch Versicherungs- und Instandhaltungskosten für die Immobilie an sowie due Grundsteuer.
Erbbaurecht läuft aus: Das passiert mit dem Vertrag
Ein Erbbaurechtsvertrag kann bis zu 99 Jahre lang laufen. Auch wenn das eine lange Zeit ist, sollten Erbbaurechtsnehmer sich bereits vor Abschluss des Vertrags mit der Frage beschäftigen, was bis dahin und nach Auslaufen des Vertrags passiert. Am Ende der Vertragslaufzeit erlischt das vereinbarte Erbbaurecht automatisch. Das Grundstück geht dann wieder an den Eigentümer zurück.
Achtung: Der Eigentümer des Grundstücks wird damit auch automatisch Eigentümer des darauf gebauten Hauses.
Der automatische Übergang des Hauseigentums hat für die Nutzer erhebliche Auswirkungen. Sie können infolgedessen ihr Haus nicht mehr verkaufen, werden Mieter in den ehemals eigenen vier Wänden oder müssen im schlimmsten Fall sogar aus ihrem Zuhause ausziehen.
Immerhin müssen Erbbaurechtsgeber den bisherigen Eigentümer*innen des Hauses eine Entschädigung zahlen. Der Entschädigungsbetrag ist vertraglich festgelegt, muss jedoch mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts betragen.
Wie vermeidet man negative Folgen?
Das Erbbaurecht erfordert es, frühzeitig mit dem Erbbaurechtsgeber über eine Verlängerung zu sprechen. Empfehlenswert ist es, spätestens zwei Jahre vor Vertragsende die Kirche oder die Kommune zu kontaktieren. Manche Institutionen melden sich auch proaktiv zehn Jahre im Voraus oder noch eher.
Bei einer Verlängerung wird zum einen über die künftige Vertragslaufzeit diskutiert. Zum anderen wird ein neuer, vom Nutzer zu zahlender Zinssatz festgelegt. Dieser bemisst sich nach dem aktuellen Bodenrichtwert. Schießt dieser in die Höhe, steigt der Zins entsprechend. So kann das Ganze in der absoluten Summe eine erhebliche Mehrbelastung für den Erbbaurechtsnehmer bedeuten.
In ländlichen Regionen sind die Chancen auf einen stabilen Zins übrigens besser als in gefragten Großstädten.
Vorteile einer frühzeitigen Verlängerung
Wenn ein Vertrag frühzeitig verlängert wird, erleichtert dies die Aufnahme eines Darlehens, wie beispielsweise für ein neues Dach oder eine neue Heizung. Denn abhängig von den Kosten machen Kreditinstitute bereits zehn Jahre vor Auslaufen des Erbbaurechts dicht.
Dies sollte unbedingt bei der Planung berücksichtigt werden. In dieser Zeit solle nach den Vorgaben der meisten Geldgeber der Kredit abgetragen sein.
Umwandlung Erbbaurecht in Eigentum
Kann ich ein Haus auf einem Erbbaurechtgrundstück verkaufen?
Solange der Vertrag läuft, kann dieser nicht gekündigt werden. Allerdings dürfen beide Parteien ihre vertraglichen Rechte verkaufen, beleihen, verschenken oder vererben. Erbbaurechtnehmer können also ihr Erbbaurechtgrundstück vererben.
Ist die Vertragslaufzeit so gut wie abgelaufen, ist es jedoch in der Regel schwierig, eine Immobilie auf einem Erbbaurechtgrundstück zu verkaufen oder einen lukrativen Preis dafür zu erzielen.
Achtung: Verpächter können unter Umständen ein Mitspracherecht im Vertrag festlegen und müssen dem Hausverkauf oder Veränderungen am Haus und dem Grundstück zustimmen.
Erbbaurecht: Vor- und Nachteile auf einen Blick
Ob sich der Kauf eines Grundstücks mit Erbbaurecht für Sie lohnt, hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Für die einen überwiegen die Vorteile, andere möchten lieber nicht das Risiko eines Heimfalls oder eines niedrigen Verkaufspreises ihrer Immobilie eingehen.
Damit Sie sich ein Bild über die Vor- und Nachteile des Erbbaurechts verschaffen können, sind die wichtigsten Punkte im Folgenden zusammengefasst:
Welche Vorteile hat das Erbbaurecht?
- keine Finanzierung des Grundstückspreises notwendig
- günstigere Kaufnebenkosten als mit Grundstückskauf
- dadurch höherer Eigenkapitalanteil und günstigere Finanzierung
- Immobilien auf Erbbaugrundstücken sind in der Regel günstig
Welche Nachteile hat das Erbbaurecht?
- Pächter des Grundstücks sind nicht Eigentümer
- Mitspracherecht des Verpächters ist oft vertraglich festgelegt
- Pächter zahlen langfristig Erbzins, der sich über die Zeit erhöht
- geringer Verkaufspreis der Immobilie auf dem Grundstück
