Tipps für eine erfolgreiche Grundstückssuche

Grundstückssuche: Das Grundstück zu Ihrem Traumhaus fehlt noch?

Zu jedem Haus gehört auch ein Grundstück. Möchte man selbst bauen, zählt auch die Grundstückssuche zum Projekt Hausbau. Durch die anhaltende Niedrigzinsphase boomt der Wohnbaumarkt. Somit werden gute Grundstücke in begehrten Lagen immer seltener und teurer. Wie kommt man trotzdem zu seinem Wunschgrundstück? Welche Stolpersteine lauern möglicherweise auf dem Weg zum idealen Baugrund?

Grundstückssuche: Die Lage des Grundstücks ist entscheidend.

Ganz klar: Die Lage ist eines der wichtigsten Kriterien bei der Entscheidung für oder gegen ein Baugrundstück. Sowohl persönliche Wünsche und Vorlieben als auch handfeste Kriterien spielen hierbei eine Rolle.

Die Grundstückssuche: Bodenrichtwert als Anhaltspunkt für die Einschätzung des Grundstückswerts

Je nach Lage und Zustand eines Grundstücks variieren die Preise. Eine gute Orientierung über den Grundstückswert bietet der Bodenrichtwert, der der Durchschnittswert aller Grundstückspreise einer Gemeinde, eines Gebiets oder einer Straße in Euro pro m² ist. Er wird aus den Kaufpreisen vergangener Grundstücksverkäufe ermittelt, wobei auch regionale Einflüsse aus Zustand und Lage der Grundstücke berücksichtigt werden.

Spätestens alle zwei Jahre werden die Bodenrichtwerte zum Stichtag 31. Dezember von Gutachterausschüssen der Länder beschlossen und online im Bodenrichtwertinformationssystem sowie in Bodenrichtwertkarten bzw. -tabellen bei Kataster- und Vermessungsämtern veröffentlicht.

Der eigentliche Kaufpreis wird sich jedoch in den meisten Fällen vom mit Hilfe des Bodenrichtwerts ermittelten Bodenwert unterscheiden, da die Nachfrage nach Grundstücken eine immense Rolle spielt.

Möchte man ein Grundstück in der Stadt oder auf dem Land?

Der Kaufinteressent sollte genau überlegen, wo seine Prioritäten jetzt und in der Zukunft liegen. Passen ein meist günstigerer Grundstückspreis und ein ruhiges Leben eher zum Lebensentwurf oder nimmt man lieber einen höheren Grundstückspreis in Kauf, um am pulsierenden Stadtleben aktiv teilzunehmen? Ist ein Grundstück in einem Vorort möglicherweise ein guter Kompromiss?

Wie ist die Infrastruktur am gewünschten Wohnort?

• Sind die Straßen gut ausgebaut? Wie sieht es mit den öffentlichen Verkehrsmitteln aus?
• Wie ist die Entfernung zum Arbeitsplatz?
• Gibt es Kindergärten, Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
• Was bietet das nähere Umfeld im Punkt Freizeitgestaltung? Gibt es Grünflächen, Spielplätze, Sportvereine?

Gibt es wesentliche Nachteile in Bezug auf die Lage des Baugrundstücks?

• Liegt das Baugrundstück in einem Hochwassergebiet? Der Kaufinteressent kann sich bei den Wetterämtern darüber informieren oder die Nachbarn über ihre Erfahrungen zu diesem Thema befragen.
• Liegt das gewählte Grundstück in einem erdbebengefährdeten Gebiet?
• Wie ist die Lärmbelastung in Grundstücksnähe? Tragen möglicherweise Bahnhöfe, Bundesstraßen oder Autobahnen zu einem hohen Lärmpegel bei? Gibt es Kläranlagen, landwirtschaftliche oder gewerbliche Betriebe in der Nähe, die als Störfaktoren identifiziert werden können?

Handelt es sich bei dem Wunschgrundstück um ein sonniges Grundstück mit einem guten Ausblick?

Wie fallen die Sonnenstrahlen auf das Grundstück? Gibt es ausladende Bäume oder größere Häuser in der Nähe zum Grundstück, die dieses ungünstig beschatten?

Oft genutzte Bereiche wie das Wohnzimmer, die Küche oder der Garten sollten gut belichtet sein. Das hebt die Laune und senkt die Energiekosten.

Tipp: Wunschgrundstück genau unter die Lupe nehmen

Unabhängig von den Prioritäten bei der Wahl der Lage für das Wunschgrundstück, ist es auf jeden Fall empfehlenswert, dieses zu verschiedenen Tageszeiten und an unterschiedlichen Wochentagen anzusehen, um ein möglichst genaues Bild zu den oben thematisierten Fragen zu erhalten.

Die Grundstückssuche: Budget für den Grundstückskauf kalkulieren

Sie kennen den Bodenrichtwert in Ihrer Wunschlage und können dank Ihrer Recherche abschätzen, in welchem Rahmen sich die zum Verkauf angebotenen Grundstücke bewegen? Sie wissen bereits, welches Budget Sie insgesamt für das Projekt Hausbau zur Verfügung haben? Um den Preis, den Sie für das Grundstück ausgeben wollen und können, realistisch zu beurteilen, ist es wichtig, sich mit dem Thema Baunebenkosten zu beschäftigen.

Kaufnebenkosten beim Grundstückskauf nicht außer Acht lassen

Die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbssteuer kommen beim Erwerb eines Grundstücks als fixe Nebenkosten auf den Käufer zu.

• Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises und wird nach dem Kauf dem Käufer vom zuständigen Finanzamt in Rechnung gestellt.
• Nach ihrer Begleichung übermittelt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar, der nun den Eigentümerwechsel und die Grundschuld in das Grundbuch eintragen lässt. Die Notar- und Grundbuchkosten belaufen sich im Schnitt auf 1,5 % des Kaufpreises.

Führt eine Maklervermittlung zum Kauf des gewünschten Grundstücks? Dann wird eine Maklerprovision fällig.

Weitere Baunebenkosten beim Grundstückskauf beachten

Neben den aufgelisteten Kaufnebenkosten gibt es zahlreiche weitere Bau- und Hausnebenkosten. Kosten, die das Grundstück betreffen, sind beispielsweise Erschließungs- und Vermessungskosten, Kosten für ein Bodengutachten, eine Baugenehmigung und für einen Prüfstatiker, Versicherungskosten und eventuell Kosten für einen Abriss von Altbestand. Nach einem Grundstückskauf fällt außerdem die jährlich zu entrichtende Grundsteuer an. Mehr erfahren Sie in unserem Artikel „Baunebenkosten beim Bau eines Fertighauses“.

Typische Kostenfallen bei der Grundstückssuche berücksichtigen

Um böse Überraschungen zu vermeiden, gehen wir hier kurz auf mögliche Kostenfallen ein, die bereits bei der Grundstückssuche entscheidend sind:

• Sollte das Baugrundstück nicht oder nur teilweise erschlossen sein, kommen Erschließungskosten, beispielsweise für den Anschluss an die Energie- und Wasserversorgung, die Kanalisation und das Legen von Telefonleitungen auf den Käufer zu, die einige Zehntausende Euro betragen können.
• Vor dem Grundstückskauf sollten die Bodenverhältnisse genau geprüft werden, um spätere Kosten im Zusammenhang mit dem Boden einzuplanen oder auch vom Kauf eines bestimmten Grundstücks Abstand zu nehmen. Durch ein Bodengutachten lassen sich zum Beispiel die Tragfähigkeit des Bodens, das drückende Grundwasser oder giftige Altlasten wie Chemikalien oder Öl im Erdreich bestimmen. Laut dem „Verband Privater Bauherren“ (VPB) zahlt man für ein Bodengutachten 500 bis 1.000 Euro für ein durchschnittliches Einfamilienhaus.
• Der Bebauungsplan gibt dem Kaufinteressenten wichtige Informationen über das Grundstück und sollte daher unbedingt vor dem Kauf eingesehen werden. Im Bebauungsplan ist unter anderem geregelt, wie groß das Haus sein und welche Form es haben darf. Auf diese Weise macht der Bebauungsplan Angaben zur Anzahl der Stockwerke und zu Dachformen. Außerdem sind dort Mindestabstände zu Nachbargrundstücken festgehalten. Sofern kein Bebauungsplan existiert, richtet sich der Neubau an der Nachbarbebauung.
• Im Grundbuch werden Angaben zu den Belastungen des Grundstücks gemacht. Dazu zählen beispielsweise Grundschuldeinträge gegenüber Banken, Vorkaufsrechte einer anderen Person oder der Gemeinde sowie Wegerechte.

Die Grundstückssuche: Bereits jetzt an die Kaufabwicklung denken

Natürlich sollte man sich schon lange vor der Kaufabsicht Gedanken über die Kaufabwicklung machen. Daher beleuchten wir den Prozess „Grundstückskauf“, um Ihnen im Anschluss konkrete Tipps für einen erfolgreichen Kaufabschluss zu geben.

Eckpunkte zum Ablauf des Grundstückskaufs

Um das Zusammenspiel zwischen den einzelnen Akteuren beim Grundstückskauf besser zu verstehen, haben wir für Sie daher den Ablauf des Grundstückskaufs grob skizziert.

• 1 Schritt: Einigen sich der Kaufinteressent und der Verkäufer auf einen Kaufpreis, können die beiden Parteien oft vom Notar einen sogenannten Vorvertrag erstellen lassen. Diesen benötigt der Kaufwillige für die Finanzierung des Kaufs über einen Immobilienkredit von seiner Bank.
• 2 Schritt: Das Kreditinstitut des Kaufinteressenten sagt ihm verbindlich ein Immobiliendarlehen zu.
• 3 Schritt: Auf diese Zusage folgt die notarielle Beurkundung des Kaufs.
• 4 Schritt: Nachdem der Käufer den vom Notar beurkundeten Kaufvertrag bei seiner Bank vorgelegt hat, zahlt sie ihm das Darlehen aus. Mit diesem kann der Kaufpreis bezahlt werden.

Die Finanzierung über einen Immobilienkredit entfällt selbstverständlich, wenn der Kaufinteressent den Kaufpreis mit seinem vorhandenen Eigenkapital begleichen kann und möchte. Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist jedoch auch in diesem Fall für den rechtmäßigen Grundstückskauf unerlässlich.

Tipps für die erfolgreiche Kaufabwicklung

Sie haben Ihr Wunschgrundstück gefunden und möchten es kaufen. Jetzt geht es in die Verhandlung mit dem Verkäufer oder mit dem Makler. Eine solide Finanzierung, Verhandlungsgeschick und eine Prise Glück sind die Grundzutaten für einen erfolgreichen Grundstückskauf. Helfen Sie Ihrem Glück auf die Sprünge, indem Sie folgende Verhandlungstipps berücksichtigen:

Tipp 1: Mit einer Finanzierungsbestätigung von der Bank haben Sie einen Stein im Brett bei dem Verkäufer.

Noch vor der eigentlichen Grundstückssuche sollten Sie einen Finanzexperten des Kreditinstituts Ihres Vertrauens zurate ziehen. Dieser kann beurteilen, ob Sie Ihren für das Grundstück zur Verfügung stehenden Budgetrahmen realistisch einschätzen. Lassen Sie sich von Ihrer Bank eine Finanzierungsbestätigung, auch Finanzierungszusage genannt, geben. Dadurch bescheinigt das Geldinstitut, dass der Käufer alle Voraussetzungen für die Vergabe eines Kredits erfüllt.

Können Sie diese Finanzierungszusage dem Verkäufer des von Ihnen ausgesuchten Grundstücks oder dem Makler vorweisen, sind Sie möglicherweise im Vorteil gegenüber anderen Interessenten. Durch die Finanzierungsbestätigung geht man keinerlei Verpflichtungen bei der ausstellenden Bank ein, da man sich später für ein anderes Geldinstitut entscheiden kann.

Tipp 2: Eine Reservierungsvereinbarung oder ein vom Notar beurkundeter Vorvertrag vergrößern die Chancen auf einen erfolgreichen Kauf

Eine Reservierungsvereinbarung oder ein vom Notar beurkundeter Vorvertrag – beides sind Möglichkeiten, den Willen des Verkäufers zu äußern, sein Grundstück einem bestimmten Kaufinteressenten zu verkaufen. Der Kaufinteressent sichert dem Verkäufer seinerseits seinen Willen zu, das Grundstück tatsächlich zu kaufen.

Die Reservierungsvereinbarung ist rechtlich nicht bindend und es fallen hierbei keine Notarkosten an. Anders sieht es bei einem notariell beurkundeten Vorvertrag aus. Für die Erstellung dieses rechtlich bindenden Vorvertrags entstehen Notarkosten von ca. 200 Euro bis 300 Euro. Auch wenn die Reservierungsvereinbarung unverbindlich ist, kann sie einen psychologischen Vorteil gegenüber einer mündlichen Zusage bringen – und somit auch einen Vorteil gegenüber anderen Interessenten am Grundstück.

Grundstückssuche in der Praxis

Der Budgetrahmen steht fest, mögliche Kostenfallen sind Ihnen bewusst und auch mit dem Faktor „Lage“ für Ihr Wunschgrundstück haben Sie sich bestens auseinandergesetzt. Soweit, so gut. Bauen.wiewir hat für Sie weitere Tipps, die die Chancen auf einen erfolgreichen Grundstückskauf vergrößern.

Tipp 1: Verwenden Sie unterschiedliche Medien für die Grundstückssuche!

• Nutzen Sie Immobilienbörsen im Internet oder auf eBay Kleinanzeigen. Die Internet-Portale haben gute Filterfunktionen, die Ihnen einen Überblick über Verkaufspreise und verfügbare Grundstücke in Ihrer favorisierten Region ermöglichen. Eventuell kann man eine kostenlose Suchanzeige schalten lassen, um die Chancen auf eine erfolgreiche Grundstückssuche zu erhöhen.
• Stöbern Sie in lokalen Zeitungen. Dies ist eine nicht zu unterschätzende Informationsquelle, in der Privatpersonen gerne inserieren. Oft lohnt es sich auch hier, eine Suchanzeige aufzugeben, für die die Kosten überschaubar sind.
• Lesen Sie Aushänge der Banken und studieren Sie das Schwarze Brett der Lebensmittelgeschäfte in der Gegend, in der Sie ein Grundstück kaufen wollen.
• Suchen Sie mithilfe von Google Maps nach unbebauten Grundstücken innerhalb bebauter Gebiete in der gewünschten Region.

Tipp 2: Durchsuchen Sie Ihre Wunschgegend nach Grundstücken auf eigene Faust!

Begeben Sie sich persönlich in die Gegenden, in denen Sie ein Grundstück suchen. Wenn Sie Grundstücke mit verlassenem Altbestand oder unbebaute Grundstücke entdecken, erkundigen Sie sich bei den Anliegern, wer der Besitzer ist und fragen Sie bei diesen nach, ob das Grundstück zum Verkauf steht. Sie können auch die Katasterämter nach dieser Auskunft fragen. Haben Sie den Eigentümer des Grundstücks ausfindig gemacht, bekunden Sie Ihr Interesse am Kauf seines Grundstücks.

Gerade in Gebieten mit wenigen freien Grundstücken kann es sich lohnen, nach baufälligen Häusern Ausschau zu halten, um diese nach dem Grundstückskauf abreißen zu lassen. Je nach Haus belaufen sich die Abrisskosten auf bis zu 25.000 Euro. Viele Kommunen, die nicht genügend Neubaugebiete ausweisen können, fördern sogar den Abriss mit finanziellen Mitteln. Der Vorteil der Grundstücke mit Altbestand: Es fallen meistens keine Erschließungskosten an.

Tipp 3: Denken Sie an Fachleute aus der Immobilienbranche wie Makler oder Bauträger!

• Nutzen Sie die Kenntnisse eines ortsansässigen Maklers. Er hat einen guten Überblick über den regionalen Markt und ist mit dem Baurecht vertraut. Der Nachteil: die Maklerprovision.
• Erkundigen Sie sich nach Bauträger-Grundstücken. Ob Fertighaus– oder Massivhausanbieter – gerade in Ballungsräumen können Bauträger oft ein Grundstück empfehlen. Der Nachteil ist, dass der Interessent meistens vertraglich gebunden ist, mit diesem Bauträger seine Immobilie zu bauen.

Tipp 4: Vitamin B – wieso nicht?

• Hören Sie sich im familiären Umfeld, im Freundes-, Bekannten- oder Kollegenkreis um.
• Wenden Sie sich mit Ihrem Anliegen an Menschen, die viel Kontakt zu anderen Menschen haben. Hierzu zählen beispielsweise Briefträger, Paketzusteller, Friseure, Taxifahrer, Gastronomen, Verkäufer, Handwerker.
• Sie kennen jemanden, der ebenfalls bauen möchte? Oder jemand kennt jemanden, der jemanden kennt, der bauen möchte? Vielleicht wäre eine Bauherrengemeinschaft eine Option? Dann können Sie Ihre Kräfte bei der Grundstückssuche bündeln und Baunebenkosten teilen.

Tipp 5: Beteiligen Sie sich an einer Bauherrengemeinschaft.

• Bei einer Bauherrengemeinschaft schließen sich mehrere Bauherren zusammen, um gemeinsam ein Bauprojekt zu realisieren. Anfallende Grundstückspreise, Grunderwerbsteuer, Erschließungs- und Vermessungskosten werden untereinander geteilt. Wichtige Voraussetzung: Vertrauen in die beteiligten Partner.

Tipp 6: Grundstücksteilung? Sehr gerne!

• Vielleicht kennen Sie jemand im Verwandten- oder Bekanntenkreis, der ein großes Grundstück in einer für Sie passenden Lage besitzt. Trotz eines großen Hauses, in dem der Eigentümer lebt, ließe sich das Grundstück gut teilen?
• Nur Mut! Fragen Sie doch einfach den Eigentümer, ob eventuell eine Grundstücksteilung für ihn infrage kommt. Bestenfalls sind Sie bald der Besitzer eines voll erschlossenen Grundstücks in einer schönen Gegend mit netten Nachbarn. Mehr zu diesem Thema lesen Sie in unserem Artikel: „Grundstücksteilung kann der Schlüssel zum Traumhaus sein“

Tipp 7: Gemeinden können als preiswerte Helfer bei der Grundstückssuche fungieren.

Gemeinden verkaufen Grundstücke oft günstiger als Makler, Banken oder Privatpersonen, da sie weniger profitorientiert arbeiten. Vermittlungskosten, die bei einer Maklervermittlung anfallen würden, entfallen.

• Informieren Sie sich bei allen für Sie infrage kommenden Gemeinden über freie Grundstücke.
• Lassen Sie sich als Interessent auf die Warteliste für geplante Baugebiete schreiben.
• Unter bundesimmobilien.de listet der Bund deutschlandweit alle seine Immobilienangebote, darunter auch freie Grundstücke, auf.

Tipp 8: Entdecken Sie gezielt Baulücken als Grundstücke mit Potenzial!

• Bevor Gemeinden neues Bauland erschließen, versuchen sie, vorhandene Baulücken zu veräußern. Diese Grundstücke sind für Bauträger nicht sonderlich attraktiv. Die Baulücken sind meist schmal und erfordern spezielle Lösungen, z. B. Architektenhäuser. Wer den “Mut zur Lücke” hat und eine solche Lösung nicht scheut, der wird sicherlich mit einer guten Lage belohnt. Denn Baulücken befinden sich meist innerorts in gewachsenen Wohnanlagen. Hier sind dann im Gegensatz zu Neubaugebieten bereits Grünanlagen, Ärzte, Kitas und Schulen vorhanden.

Tipp 9: Gepachtetes Grundstück kann eine Alternative zum gekauften Grundstück sein.

Für einen Bauherrn mit einem knappen Eigenkapital kann die Pacht eines Erbbaugrundstücks eine gute Möglichkeit sein, in einer begehrten Lage mit raren Grundstücken sein Traumhaus zu bauen.

Das Prinzip der Erbpacht:

• Der Bauherr pachtet ein sogenanntes Erbbaugrundstück für einen Erbbauzins, welcher eine jährliche Gebühr ist und ungefähr fünf Prozent des Grundstückswerts beträgt. So wird das Grundstück quasi gemietet und kann trotzdem nach eigenen Vorstellungen genutzt und bebaut werden.
• Die Laufzeit eines Erbpachtvertrags wird oft auf 50 oder 99 Jahre festgelegt.
• Als Erbbaugeber fungieren meist Kommunen, Kirchen oder Stiftungen.

Folgende Nachteile eines Erbbaugrundstücks sollten unbedingt bedacht werden:

• Das Grundstück gehört nicht dem Bauherrn.
• Der Bauherr muss jährlich einen Erbbauzins an den Eigentümer abführen.
• Die auf dem Grundstück gebaute Immobilie wird wahrscheinlich nicht so einfach zu verkaufen sein im Vergleich zu einer Immobilie auf dem eigenen Grundstück.

Tipp 10: Berücksichtigen Sie Versteigerungen als mögliche Option bei der Grundstückssuche!

Über aktuelle Versteigerungen kann man sich bei Amtsgerichten, in Zeitungen oder im Versteigerungskalender von Argetra einen Überblick verschaffen. Hat man ein Grundstück gefunden, kann man sich über dessen Verkehrswert und über mögliche Belastungen des Grundstücks aus den Grundbuchauszügen informieren. Vor dem Versteigerungstermin wird der Verkehrswert festgelegt. Ungefähr zehn Prozent der Kaufsumme fallen schon bei der Versteigerung an, der Rest wird vier bis sechs Wochen nach diesem Termin beglichen.

Wichtig: Sehen Sie sich das Grundstück an und nehmen Sie idealerweise an einigen Versteigerungen vorab teil, um ein Gefühl für den Versteigerungsprozess zu bekommen.