Die Suche nach dem Traumhaus wird zunehmend schwieriger und ist leider auch mit immer höheren Kosten verbunden. Soll es die hübsche Villa am Stadtrand sein oder doch lieber das kleine Reihenhaus in Zentrumsnähe? Eine gebrauchte Immobilie zu kaufen heißt nicht nur, dass man nicht so frei bei der Planung und der genauen Umsetzung der eigenen Wunschvorstellungen sein kann, wie man es vermutlich gerne hätte, es birgt noch dazu auch hohe Risiken. Auch vermietete Immobilien sind gefragt. Die Käufer nutzen ein Eigenheim als Geldanlage und wollen damit gute Renditen erwirtschaften. Die Gründung einer GbR kann Paaren, die (noch) unverheiratet sind, beim Thema Hauskauf später viel Ärger ersparen.
Immobilien als Kapitalanlage: Angebote und Konditionen beachten
Jegliche Renditeversprechen sollten von den Kaufinteressent*innen umfassend geprüft und vorsichtig bewertet werden. Es lohnt sich – wie so oft im Leben – einen kühlen Kopf zu bewahren und alles im Detail durchzurechnen. Fakt ist, dass niemand die Zukunft mitsamt ihren genauen Entwicklungen vorhersagen kann, so geben Anbieter auch immer nur Prognosen ab.
- Auf jeden Fall ist Fingerspitzengefühl gefragt, damit man das Ziel nicht aus den Augen verliert
- Verhandlungsgeschick und Überzeugungskraft seitens der Anbieter sollten nicht unterschätzt werden
- Da kann es durchaus passieren, dass Anbieterrechnungen zwischen 8% im besten und 4% im schlechtesten Fall liegen und die Renditen später trotzdem gegen 0 gehen
Man sollte beim Kauf einer vermieteten Immobilie nicht durch die rosarote Brille schauen, sondern sich klar machen, dass es bei den Einnahmen eben nur einen Posten gibt – und das sind die Mieten. Denen gegenüber stehen die Ausgaben. Und da gibt es nun mal mehr als einen Posten – es sind gleich mehrere Positionen, die an der Rendite zehren.
Wir haben ein Infopaket für Sie geschnürt.
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Welche steuerlichen Vorteile bringen Immobilien als Kapitalanlage?
Nicht selten sind steuerliche Gründe der Anlass, eine vermietete Immobilie zu kaufen:
- Als Vermieter darf man alle Aufwendungen, die durch die Immobile entstehen, von der Steuer absetzen
- Ebenso können Werbungskosten geltend machen, die sich steuersenkend auswirken
- Wenn diese Kosten höher sind als die Einnahmen aus der Vermietung, dann entstehen Verluste
- Diese werden mit anderen Einkünften verrechnet und senken so die Steuerlast.
Die Stiftung Warentest gibt Interessenten ein Tool an die Hand, mit dem Renditeerwartungen unter Berücksichtigung der Steuerlast realistisch einzuschätzen sind. Mit einem virtuellen Rechner können Interessenten so einen Investitionsplan für einen Zeitraum von bis zu 40 Jahren erstellen.
Erwartete Bruttomietrendite berechnen
Dies geht mit einer Faustformel, die wie folgt lautet:
Jahreskaltmiete / Kaufpreis x 100 = Rendite in %
Je höher der Kaufpreis ist, desto geringer fällt die Rendite aus, wenn die Mieten nicht in gleichem Maße ansteigen. Es ist ratsam, vermietete oder zu vermietende Immobilien so auszuwählen, als wolle man selbst darin wohnen. Da zählen Faktoren wie Lage, Nachbarschaft, Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Umweltbelastungen.
Die Pflege der Wohnung und auch der Beziehung zu den Mietern sind wichtig, denn jeder Auszug eines Mieters führt zu zeitweisem Leerstand, der dann wiederum die Rendite verringert. Auch die Form der Finanzierung hat Einfluss auf die Rendite. Üblich ist es, die Nebenkosten und 10% des Kaufbetrags als Eigenkapital einzubringen und den Rest über einen Kredit zu finanzieren.
Haus als Geldanlage kaufen: Verheiratet vs. unverheiratet
Für Ehepaare ist die Lage nach einem Hauskauf meist klar. Für Unverheiratete stellen sich jedoch besondere Fragen. Hier kann die Gründung einer GbR beim Hauskauf Abhilfe schaffen.
Ist man verheiratet, ist vieles automatisch geklärt. Zum Beispiel, dass beim Tod des einen Partners der andere automatisch der Erbe wird. Dies gilt also auch für die gemeinsame Immobilie. Sollte es zu einer Trennung kommen, gelten bei Ehepaaren im Normalfall die Regeln des Zugewinnausgleichs.
Anders sieht es bei unverheirateten Paaren aus. Die für Eheleute automatisch geltenden Regeln gibt es hier nicht. Hier müssen gesonderte Vereinbarungen getroffen werden, was im Falle von Tod bzw. Trennung mit der Geldanlage Haus oder Wohnung passieren soll. Und genau hier bietet sich die Gründung einer GbR an. Also einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
- Eine solche Gesellschaft besteht im Prinzip bereits, sobald zwei Leute gemeinsam kaufen.
- Es sind weder ein Gründungsvertrag noch ein Eintrag ins Handelsregister noch Gründungskapital erforderlich
- Käufer sind bei einer GbR dann nicht zwei einzelne Personen sondern eben die durch diese zwei Personen gebildete GbR
- Diese kommt dann auch als Eigentümer ins Grundbuch. Ergänzt um die jeweiligen Namen der Gesellschafter
Ein Hauskauf als GbR bringt Vorteile und Klarheit für Unverheiratete
Dieses Konstrukt bietet einen großen Vorteil, denn über eine solche Immobilien-GbR kann das unverheiratete Paar die Details individueller bestimmen. Sollte es im schlimmsten Fall irgendwann zur Trennung kommen, kann so zumindest dem Streit ums vermietete Haus, wem es gehört und welcher Teil davon welchem Partner zukommt, vorgebeugt werden.
Grundsätzlich ist rechtlich gesehen derjenige der Eigentümer einer Immobilie, dessen Name im Grundbuch eingetragen ist. Sind beide Partner im Grundbuch genannt, gehört ihnen jeweils die Hälfte – und das ganz unabhängig davon, wieviel Geld jeder der Partner über die Jahre tatsächlich ins Haus gesteckt hat. Und genau das bringt bei einer Trennung oftmals großen Ärger mit sich.
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts macht es möglich, dass die Anteile an der Immobilie nach dem Beitrag zur Finanzierung verteilt werden. Wenn ein Partner beispielsweise 75% des Kaufpreises aufbringt, wird er dementsprechend zu 75% Anteilseigner der GbR. Der andere Partner erhält die restlichen 25%. Im Falle einer Trennung wird das Gesellschaftervermögen quasi versilbert und jeder Partner bekommt seinen entsprechenden Anteil ausbezahlt.
Ebenso lassen sich mit diesem Vertrag weitere Einzelheiten wie das Erwerbsrecht eines Partners einschließlich der Konditionen vereinbaren. Und auch, wer im Falle des Todes den eigenen GbR-Anteil übernimmt. Das wäre im Zuge der angestrebten Absicherung dann der überlebende Partner.
Ohne solch eine Regelung oder ein Testament kommt die gesetzliche Erbfolge zum Tragen und der Lebenspartner ginge somit gänzlich leer aus. Für den Abschluss des Gesellschaftervertrages sind weder Rechtsanwalt noch Notar notwendig. Da der Vertrag das Innenleben der GbR beschreibt, hat er keine Auswirkungen auf das Grundbuch. Dementsprechend fallen bei Änderungen auch keine Grundbuchänderungen und damit verbundene Kosten an.
Darauf müssen Sie bei Bestandsimmobilien achten
Wir wollen Ihnen in diesem Zusammenhang die drei wichtigsten Aspekte nennen, die Sie unbedingt beim Erwerb zur Vermietung einer Bestandsimmobilie wissen sollen:
1. Die Lage als ein entscheidender Kostenpunkt
Längst spielt die Attraktivität der Lage nicht mehr nur in Großstädten eine große Rolle für die Preisbildung einer Immobilie. Die Menschen legen großen Wert auf kurze Wege und schnelle Erreichbarkeiten. Naherholungsgebiet, Schulen, Einkaufszentren, Ärzte und Apotheken, Kitas und Kultureinrichtungen – alles soll möglichst schnell erreichbar sein und dennoch nicht stören. Auch die Zukunft spielt eine entscheidende Rolle, wenn Sie sich für den Erwerb einer bereits bestehenden Immobilie entscheiden. Ihre künftigen Mieter stellen sich Fragen wie zum Beispiel:
- Wie sieht die Zukunft im Umkreis der Immobilie eigentlich aus?
- Sind etwa größere Veränderungen wie die Einrichtung von Überlandleitungen, Fernstraßen, Bahnstrecken, Flughafenzubringern oder ähnlichem geplant?
- Das alles kann den Wert einer Immobilie deutlich und entscheidend verringern.
- Ebenso bringen Prognosen zur demografischen Entwicklung der Region des Öfteren sehr interessante Ergebnisse mit sich.
- Das zuständige Bauamt kann euch in dem Zusammenhang über geplante Entwicklungen Auskunft geben.
2. Modernisieren und Umbauen: Einschätzen des Aufwands
Um eine Bestandsimmobilie auf den neuesten Stand zu bringen und sie den modernen Wohnansprüchen anzupassen, besteht oft auch ein hoher Modernisierungsbedarf. Dazu kommt, dass nicht alle Wünsche der potenziellen Käufer machbar oder bezahlbar sind. Besonders wenig Spielraum gibt es hier bei Gebäuden, die als Kulturdenkmal eingestuft sind, im Bereich einer Erhaltungssatzung oder gar in einem förmlichen Sanierungsgebiet liegen.
Ob es Baulasten gibt, beispielsweise durch eine unterirdische Kanalführung, eine Überbauung mit Stromleitungen oder nachbarschaftliche Abstandsflächen, lässt sich beim Baulastenkataster erfragen. Der technische Zustand und die Instandhaltungssituation sind maßgeblich, um die mögliche Höhe des Sanierungsaufwandes genauer ermitteln bzw. einschätzen zu können. Ein sogenannter Modernisierungscheck bzw. ein Schadstoffcheck sind sehr empfehlenswert, denn bis Mitte der 90er Jahre wurden leider relativ oft Materialien mit schädlichen Inhaltsstoffen verbaut.
3. Mögliche Zusatzkosten: Ordnungsrechtliche Vorgaben
Die Energieeinsparverordnung, kurz EnEV genannt, spielt nicht nur beim Neubau, sondern auch bei Bestandsgebäuden eine tragende Rolle und womöglich gibt es auch Vorgaben aus dieser Verordnung zu beachten. Beispielsweise müssen Heizungsanlagen nach 30 Jahren erneuert werden. Die Heizkörperthermostate müssen nachgerüstet werden, Heizungsrohre und auch Dächer gedämmt werden und einiges mehr. Beim Altbau sind aber auch viele Ausnahmen möglich. Hierzu sollte man sich unbedingt den fachmännischen Rat eines Energieberaters einholen.
Und last but not least: Eine Besichtigung der Bestandsimmobilie zusammen mit einem unabhängigen Sachverständigen ist absolut empfehlenswert.
Zusammenfassung: 7 Fakten zu Immobilien als Kapitalanlage
- Als Vermieter darf man alle Aufwendungen, die durch die Immobile entstehen, von der Steuer absetzen
- Die Faustformel für die Bruttorendite lautet: Jahreskaltmiete / Kaufpreis x 100 = Rendite in %
- Vermietet man die Geldanlage Immobile als Unverheiratete sollte man sich Gedanken über die Gründung einer GbR machen
- Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts macht es möglich, dass die Anteile an der Immobilie nach dem Beitrag zur Finanzierung verteilt werden
- Die Menschen legen großen Wert auf kurze Wege und schnelle Erreichbarkeiten
- Um eine Bestandsimmobilie auf den neuesten Stand zu bringen und sie den modernen Wohnansprüchen anzupassen, besteht oft auch ein hoher Modernisierungsbedarf
- Die Energieeinsparverordnung, kurz EnEV genannt, spielt nicht nur beim Neubau, sondern auch bei Bestandsgebäuden eine tragende
