Was ist das Erbbaurecht?
Das heutige Erbbaurecht räumt dem Erbbaurechtsnehmer das Nutzungsrecht für ein Grundstück ein, das sogenannte Erbpachtgrundstück oder Erbbaurechtsgrundstück. Wenn Sie das Erbbaurecht nutzen, haben Sie die Möglichkeit, ein Haus auf einem Grundstück zu bauen, zu kaufen oder zu nutzen, das nicht Ihr Eigentum ist. Der Eigentümer des Grundstücks ist der Erbbaugeber.
Was ist Erbpacht?
Umgangssprachlich wird das Erbbaurecht auch Erbpacht genannt. Allerdings wurde diese Art von Grundbesitz in Deutschland bereits 1947 abgeschafft. Zuvor ermöglichte es Pächtern, ähnlich wie beim heutigen Erbbaurecht ein Grundstück zu nutzen, das nicht ihnen gehörte.
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Wie funktioniert das Erbbaurecht?
Grundstück und Haus werden im Erbbaurecht getrennt voneinander behandelt. Der Grundstückseigentümer gewährt dem Erbbaurechtsnehmer das Nutzungsrecht an seinem Grundstück und erhält dafür eine monatliche oder jährliche Pacht. Man spricht dabei vom sogenannten Erbbauzins oder Erbpachtzins.
Im Gegenzug darf der Erbpächter das Grundstück nutzen, etwa um darauf ein Haus zu bauen, es zu vermieten zu vererben oder zu verkaufen. Bei der Weitergabe der Immobilie geht der Erbpachtvertrag an den neuen Besitzer über.
Die Rechte und Pflichten beider Seiten sind in einem Erbbaurechtsvertrag festzuhalten. Der Vertrag hat eine feste Laufzeit, die beide Parteien verhandeln dürfen. Üblicherweise beträgt die Laufzeit zwischen 50 und 99 Jahre und kann beliebig verlängert werden. Damit das Erbbaurecht wirksam wird, ist sowohl ein Eintrag in das Grundbuch notwendig als auch der Eintrag in ein spezielles Erbbaugrundbuch.
In der Regel sind es Einrichtungen wie Kirchen und Stiftungen, aber auch Gemeinden und seltener Privatpersonen, die ihre Grundstücke verpachten. Erbbaurechtsnehmer sind häufig Familien: Sie können sich ihren Wunsch nach einem Haus erfüllen, ohne dafür ein teures Grundstück kaufen zu müssen. Stattdessen pachten sie die Fläche über einen Erbbaurechtsvertrag.
Insbesondere in teuren Ballungsräumen vergeben Kommunen Erbbaurechte, um Familien die Möglichkeit eines eigenen Hauses zu ermöglichen. Frankfurt, Berlin und Hamburg haben beispielsweise jeweils mehr als 4.000 solcher Rechte in den Unterlagen, die Mehrzahl von ihnen fürs Wohnen.
Was kostet das Nutzungsrecht eines Erbbaugrundstücks?
Für den Erbzins müssen Bauherren mit etwa drei bis sechs Prozent des Grundstückswerts rechnen. Außerdem ist zu beachten, dass der Erbzins angepasst werden darf, wenn der Wert des Grundstücks steigt. Eine solche Anpassung ist alle drei Jahre möglich. Hinzu kommen weitere Kosten: Erbbaurechtsnehmer müssen die Grunderwerbsteuer, die Grundsteuer und Kosten für die Erschließung und Versicherungen selbst stemmen.
Was passiert, wenn die Erbpacht ausläuft?
Bis zu 99 Jahre läuft ein typischer Erbbaurechtsvertrag. Auch wenn das eine lange Zeit ist, sollten Erbbaurechtsnehmer sich bereits vor Abschluss mit der Frage beschäftigen, was bis dahin und nach Auslaufen des Vertrags passiert. Am Ende der Vertragslaufzeit erlischt das vereinbarte Erbbaurecht automatisch. Das Grundstück geht dann wieder an den Eigentümer zurück.
Achtung: Der Eigentümer des Grundstücks wird damit auch automatisch Eigentümer des darauf gebauten Hauses. Dieser automatische Übergang hat für die Nutzer erhebliche Auswirkungen: Sie können infolgedessen ihr Haus nicht mehr verkaufen, werden Mieter in den ehemals eigenen vier Wänden oder müssen im schlimmsten Fall sogar aus ihrem Zuhause ausziehen.
Kann ich ein Haus auf einem Erbbaurechtgrundstück verkaufen?
Solange der Vertrag läuft, kann er nicht gekündigt werden. Allerdings dürfen beide Parteien ihre vertraglichen Rechte verkaufen, beleihen, verschenken oder vererben. Erbbaurechtsnehmer haben allerdings in der Regel dann Schwierigkeiten, ihre Immobilie zu verkaufen oder einen lukrativen Preis zu erzielen, wenn die Vertragslaufzeit bereits so gut wie abgelaufen ist.
Zudem können Verpächter unter Umständen ein Mitspracherecht im Vertrag festlegen und müssen dem Hausverkauf oder Veränderungen am Haus und dem Grundstück zustimmen.
Erbbaurecht läuft aus: Wie vermeidet man negative Folgen?
Das Erbbaurecht erfordert es, frühzeitig mit dem Erbbaurechtsgeber über eine Verlängerung zu sprechen. Empfehlenswert ist es, spätestens zwei Jahre vor Vertragsende die Kirche oder die Kommune zu kontaktieren. Manche Institutionen melden sich auch proaktiv zehn Jahre im Voraus oder noch eher.
Bei einer Verlängerung wird zum einen über die künftige Vertragslaufzeit diskutiert. Zum anderen wird ein neuer, vom Nutzer zu zahlender Zinssatz festgelegt. Dieser bemisst sich nach dem aktuellen Bodenrichtwert. Schießt dieser in die Höhe, steigt der Zins entsprechend. So kann das Ganze in der absoluten Summe eine erhebliche Mehrbelastung für den Erbbaurechtsnehmer bedeuten.
Umwandlung Erbbaurecht in Eigentum
Anstatt den Erbpachtvertrag auslaufen zu lassen oder zu verlängern, können Pächter das Erbpachtgrundstück nach Ende der Vertragslaufzeit erwerben. Die Konditionen dafür lassen sich bereits bei Vertragsabschluss festhalten.
Wie unterscheidet sich das Erbbaurecht in der Stadt und auf dem Land?
Eine einzelne Generation trifft das Problem mit dem Erbbaurecht natürlich nicht unmittelbar. Doch Menschen, die ihr Eigenheim seit mehreren Generationen bewohnen oder geerbt haben, müssen sich unweigerlich damit auseinandersetzen. Hier sind die Ausgangszinsen oft sehr gering. In ländlichen Regionen sind momentan die Chancen von Nutzern auf einen stabilen Zins besser als in gefragten Großstädten.
Wenn ein Vertrag frühzeitig verlängert wird, erleichtert dies die Aufnahme eines Darlehens, wie beispielsweise für ein neues Dach oder eine neue Heizung. Denn abhängig von den Kosten machen Kreditinstitute bereits zehn Jahre vor Auslaufen des Erbbaurechts dicht. Dies sollte unbedingt bei der Planung berücksichtigt werden. In dieser Zeit solle nach den Vorgaben der meisten Geldgeber der Kredit abgetragen sein.
Erbbaurecht: Vor- und Nachteile auf einen Blick
Welche Vorteile hat das Erbbaurecht?
- keine Finanzierung des Grundstückspreises notwendig
- günstigere Kaufnebenkosten als mit Grundstückskauf
- dadurch höhere Eigenkapitalanteil und günstigere
Finanzierung - Vorteile für Erbbaurechtsgeber
Welche Nachteile hat das Erbbaurecht?
- Pächter des Grundstücks sind nicht Eigentümer
- Mitspracherecht des Verpächters ist oft vertraglich festgelegt
- Pächter zahlen langfristig Erbzins, der sich über die Zeit
erhöht - geringer Verkaufspreis der Immobilie auf dem Grundstück
5 wichtige Fakten zum Erbbaurecht
- Mit dem Erbbaurecht erhalten Erbbaurechtsnehmer das Nutzungsrecht für ein Grundstück und dürfen darauf ein Haus bauen.
- Erbbaurechtsgeber sind in der Regel Einrichtungen wie Kirchen, Kommunen und Stiftungen, die ihre Grundstücke verpachten. Im Gegenzug erhalten sie den Erbbauzins.
- 99 Jahre beträgt in der Regel die Nutzungszeit der Grundstücke. Danach erlischt das vereinbarte Erbbaurecht und das Grundstück geht an den Eigentümer zurück.
- Empfehlenswert ist es, spätestens zwei Jahre vor Vertragsende Kirche, Kommune oder Stiftung diesbezüglich zu kontaktieren.
- Bei einer Verlängerung wird nicht nur über die künftige Vertragslaufzeit diskutiert, sondern auch über den neuen Zinssatz.
