Was ist das Erbbaurecht?
Fast 100 Jahre – das klingt wie eine Ewigkeit. So lange läuft meistens das Erbbaurecht, umgangssprachlich auch Erbpacht genannt.
Das Erbbaurecht räumt einem Erbbaurechtnehmer das Recht ein, das Grundstück eines Erbbaurechtgebers zu nutzen, zum Beispiel um darauf zu bauen. Vor allem Familien haben die Möglichkeit, sich den Wunsch nach einem Haus zu erfüllen, ohne ein teures Grundstück kaufen zu müssen, indem sie die Fläche über einen Erbbaurechtsvertrag pachten. Grundstück und Haus werden im Erbbaurecht getrennt voneinander behandelt.
Typische Erbbaurechtgeber sind Einrichtungen wie Kirchen, Kommunen und Stiftungen, die ihre Grundstücke verpachten. Im Gegenzug erhalten sie dann den Erbbauzins. Dieser liegt Studien zufolge bei durchschnittlich 3,7 % des aktuellen Grundstückswerts.
Insbesondere in teuren Ballungsräumen vergeben Kommunen Erbbaurechte, um Familien die Möglichkeit eines eigenen Hauses zu ermöglichen. Frankfurt, Berlin und Hamburg haben beispielsweise jeweils mehr als 4.000 solcher Rechte in den Unterlagen, die Mehrzahl von ihnen fürs Wohnen.
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Was passiert, wenn die Erbpacht ausläuft?
In der Regel läuft im Erbbaurecht ein Pachtvertrag 99 Jahre. So lang ist die Nutzungszeit der Grundstücke. Aus finanziellen Gründen ist es dennoch ratsam, sich sehr früh mit der Frage zu beschäftigen, was passiert, wenn der Vertrag ausläuft.
Sind die 99 Jahre Pacht vorüber, erlischt das vereinbarte Erbbaurecht und das Grundstück geht an den Eigentümer zurück. Achtung: Der Eigentümer des Grundstücks wird dann auch automatisch Eigentümer des darauf gebauten Hauses. So ist es gesetzlich geregelt – Grundstück und Haus vereinen sich wieder in einer Hand und das Eigentum am Haus wird ins Grundbuch eingetragen.
Dieser automatische Übergang hat für die Nutzer erhebliche Auswirkungen: Sie können infolgedessen ihr Haus nicht mehr verkaufen, werden Mieter in den ehemals eigenen vier Wänden oder müssen im Worst Case sogar aus ihrem Zuhause ausziehen.
Erbbaurecht läuft aus: Wie vermeidet man negative Folgen?
Das Erbbaurecht erfordert es, frühzeitig mit dem Erbbaurechtsgeber über eine Verlängerung zu sprechen. Empfehlenswert ist es, spätestens zwei Jahre vor Vertragsende Kirche, Kommune oder Stiftung diesbezüglich zu kontaktieren. Manche Institutionen melden sich auch proaktiv sogar zehn Jahre im Voraus oder noch eher.
Bei einer Verlängerung wird zum einen über die künftige Vertragslaufzeit diskutiert. Zum anderen wird ein neuer, vom Nutzer zu zahlender Zinssatz festgelegt. Dieser bemisst sich nach dem aktuellen Bodenrichtwert. Schießt dieser in die Höhe, steigt der Zins entsprechend. So kann das Ganze in der absoluten Summe eine erhebliche Mehrbelastung für den Erbbaurechtsnehmer bedeuten.
Wie unterscheidet sich das Erbbaurecht in der Stadt und auf dem Land?
Eine einzelne Generation trifft das Problem mit dem Erbbaurecht natürlich nicht unmittelbar. Doch Menschen, die ihr Eigenheim seit mehreren Generationen bewohnen oder geerbt haben, müssen sich unweigerlich damit auseinandersetzen. Hier sind die Ausgangszinsen oft sehr gering. In ländlichen Regionen sind momentan die Chancen von Nutzern auf einen stabilen Zins besser als in gefragten Großstädten.
Wenn ein Vertrag frühzeitig verlängert wird, erleichtert dies die Aufnahme eines Darlehens, wie beispielsweise für ein neues Dach oder eine neue Heizung. Denn abhängig von den Kosten machen Kreditinstitute bereits zehn Jahre vor Auslaufen des Erbbaurechts dicht. Dies sollte unbedingt bei der Planung berücksichtigt werden. In dieser Zeit solle nach den Vorgaben der meisten Geldgeber der Kredit abgetragen sein.
5 wichtige Fakten zum Erbbaurecht
- Oftmals sind es Einrichtungen wie Kirchen, Kommunen und Stiftungen, die ihre Grundstücke verpachten. Im Gegenzug erhalten sie den Erbbauzins.
- 99 Jahre beträgt in der Regel die Nutzungszeit der Grundstücke. Danach erlischt das vereinbarte Erbbaurecht und das Grundstück geht an den Eigentümer zurück.
- Empfehlenswert ist es, spätestens zwei Jahre vor Vertragsende Kirche, Kommune oder Stiftung diesbezüglich zu kontaktieren.
- Bei einer Verlängerung wird nicht nur über die künftige Vertragslaufzeit diskutiert, sondern auch über den neuen Zinssatz.
- Wenn ein Vertrag frühzeitig verlängert wird, erleichtert dies die Aufnahme eines Darlehens, das etwa für ein neues Dach oder eine neue Heizung notwendig sind.
