Inhaltsverzeichnis
Was sind typische Gründe für eine Grundstücksteilung?
Sie möchten bauen und sind auf Grundstückssuche, doch die Grundstückspreise sind viel zu hoch? Ein kostensparender Weg ist die Teilung eines größeren Grundstücks in zwei kleinere. Sparsamkeit ist allerdings nicht einzige Grund, der für eine Grundstücksteilung spricht.
Weitere Gründe für die Teilung von Grundstücken:
- Das gekaufte Grundstück ist zu groß für das geplante Bauvorhaben.
- Eine Hausherrengemeinschaft möchte ein größeres Grundstück zusammen kaufen und dann teilen, um ein Doppelhaus darauf zu bauen.
- Eltern möchten einen Teil des Grundstücks ihren Kindern schenken.
- Die Grundstücksteilung senkt die Grundsteuerlast.
- Zwei Familien haben auf einem Grundstück zwei Häuser. Möchte eine der beiden Familien ihr Haus verkaufen, können sie das Grundstück teilen. Potenzielle Käufer haben oft größeres Interesse an einem eigenen Grundstück anstatt an Miteigentum.
- Eine Erbengemeinschaft kann sich nicht einigen, was mit einem Grundstück passieren soll. Nach der Teilung des Grundstücks ist jeder frei in seiner Entscheidung und kann seine Grundstücksanteile verkaufen oder selbst nutzen.
Wir haben ein Infopaket für Sie geschnürt.
Sie möchten bauen? Sie haben Ihr Traumhaus gefunden und wollen mehr erfahren oder sich einfach nur inspirieren lassen? Gerne schicken wir Ihnen unser Exposé zu.
Welche Arten der Grundstücksteilung gibt es?
Man unterscheidet bei der Teilung von Grundstücken zwei Teilungsarten:
- Realteilung (gemäß § 19 Baugesetzbuch): Das Grundstück wird in mindestens zwei neue Grundstücke geteilt. In diesem Fall ist die Grundstücksteilung dem zuständigen Grundbuchamt zu melden. Über die neuen Grundstücke lässt sich nach der Teilung unabhängig voneinander verfügen.
- Ideelle Teilung (gemäß Wohneigentumsgesetz): Das ursprüngliche Grundstück bleibt bestehen. Nach der Teilung kommt ein Miteigentümer am Grundstück hinzu. Über das Grundstück können die Eigentümer nur gemeinschaftlich verfügen.
Die ideelle Teilung ist zum Beispiel sinnvoll, wenn geltende Bauvorschriften eine Realteilung ausschließen. Da die Verfügungsgewalt bei der ideellen Teilung allerdings eingeschränkt ist, wählen viele Bauherren die Realteilung.
Ablauf: So funktioniert eine Grundstücksteilung
Da die Realteilung die Teilung eines Grundstücks im engeren Sinne ist, stellt bauen.wiewir Ihnen den Ablauf dieser Teilungsart genauer vor. Vor der Teilung von Grundstücken ist es gegebenenfalls notwendig, Genehmigungen einzuholen und eine Vermessung des Grundstücks durchzuführen.
Vorbereitung: Ist eine Genehmigung notwendig?
Bei der Realteilung entstehen aus einem Grundstück (mindestens) zwei selbständige Grundstücke. Welche Schritte auf dem Weg dorthin notwendig sind, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Das für Sie zuständige Bauamt hilft Ihnen gern weiter und informiert Sie über die in Ihrem Bundesland geltenden Vorschriften.
Wenn Sie Ihr Grundstück teilen möchten, benötigen Sie in den meisten Bundesländern dafür keine Genehmigung der Gemeinde. Nur in einigen Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen benötigen Sie eine Teilungsgenehmigung. Das gilt für Grundstücke, die bebaut sind oder für die eine Bebauung genehmigt ist. Dazu müssen Sie einen Antrag auf Genehmigung der Grundstücksteilung bei Ihrer Gemeinde stellen. Wird Ihr Antrag abgelehnt, können Sie gerichtlich gegen diese Entscheidung vorgehen.
Die Teilungsgenehmigung ist bundesweit allerdings immer dann notwendig, wenn das Grundstück von einem Umlegungs-, Enteignungs- oder Sanierungsverfahren oder einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme betroffen ist. Für alle Bundesländer gilt außerdem: Es dürfen nach der Teilung des Grundstücks keine baurechtswidrigen Verhältnisse entstehen. Das bezieht sich beispielsweise auf Abstandsflächen, den Brandschutz oder den Zugang für die Feuerwehr.
Vermessung und Dokumentation: Wie läuft eine Realteilung ab?
Wenn Sie Ihr Grundstück teilen möchten, ist eine Vermessung unverzichtbar. Denn die Vermessungsingenieure bestimmten ganz genau die neuen Grenzen und erstellen einen Teilungsentwurf. Anschließend erfolgt eine Kennzeichnung der Grenzen mit Grenzzeichen. Solche Grenzzeichen sind zum Beispiel Grenzsteine oder Meißelzeichen. Die vermessenen Daten werden anschließend ins Liegenschaftskataster übernommen.
- Im nächsten Schritt erhalten Sie einen Fortführungsnachweis, auch Fortführungsmitteilung genannt. Dieser dokumentiert Veränderungen am Grundstück: Das alte Flurstück und die neuen Flurstücke mit ihrer Fläche, ihrer Nutzungsart und den Flurstücksnummern sind hier aufgelistet und grafisch dargestellt. Diesen Nachweis benötigen Sie unter anderem für Ihren Notar.
- Der Grundstückseigentümer muss über den Notar beim zuständigen Grundbuchamt einen Antrag zur Übernahme der Änderungen stellen, die im Fortführungsnachweis beschrieben sind.
- Wenn Sie das Grundstück verkaufen möchten, müssen Sie die Fortführungsmitteilung einem Notar vorlegen. Dieser setzt dann einen Kaufvertrag auf. Möchten Eigentümer das Grundstück teilen und nicht verkaufen, werden die neuen Flurstücke ebenfalls ins Liegenschaftskataster und ins Grundbuch übernommen. Jedoch findet in diesem Fall kein Eigentümerwechsel statt.
Grunddienstbarkeit und Wegerecht: Darauf müssen Bauherren noch achten
Da Grundstücke oft an andere Grundstücke angrenzen, sind für die Eigentümer der Grundstücke verschiedene Grunddienstbarkeiten zu beachten. Darunter versteht man Nutzungsrechte einer Sache, zum Beispiel von Grund und Boden. Dazu gehören zum Beispiel sogenannte Wegerechte, Leitungsrechte oder Geh- und Fahrrechte.
Grunddienstbarkeiten sind im Bürgerlichen Gesetzbuch im § 1018 geregelt und spielen vor allem bei Grundstücken in der zweiten Reihe eine Rolle: Hier kann es sein, dass Wasserleitungen im Nachbargrundstück verlegt oder eine Zufahrt über ein angrenzendes Grundstück eingerichtet werden müssen. Der Nutznießer, also der Eigentümer des Grundstücks in zweiter Reihe, zahlt dafür dem Nachbarn einen bestimmten Betrag. Es ist wichtig, alles, was erlaubt und nicht erlaubt ist, vertraglich festzulegen und ins Grundbuch einzutragen.
Überblick über die Behördenwege
Foto: Das Haus/Bundesnotarkammer
Was kostet es, ein Grundstück zu teilen und wer zahlt?
Genau wie die Schritte, die für eine Grundstücksteilung notwendig sind, unterscheiden sich auch die Kosten dafür je nach Bundesland. Grundsätzlich setzen sich die Kosten für die Grundstücksteilung zusammen aus
- Vermessungskosten
- Notargebühren
- Kosten für die Grundbucheintragung
Grundstück teilen: Kosten im Schnitt
Grob geschätzt liegt der Preis für eine Grundstücksteilung mindestens zwischen 3.000 und 5.000 Euro. Die Kosten einer Teilungsvermessung trägt der Antragsteller. Sie richten sich nach der Vermessungsgebührenordnung für die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (ÖbVI) der jeweiligen Bundesländer. Ein grober Richtwert sind etwa 2.000 bis 3.000 Euro.
Grundstück teilen oder nicht?
Vorteile
Eine Grundstücksteilung kann die Kosten für ein Grundstück deutlich senken. Das hat verschiedene Gründe:
- Durch die Teilung fällt für den ursprünglichen Eigentümer weniger Grundsteuer an
- Man muss weniger Zeit und Geld in die Gartenpflege investieren
- Mögliche Beiträge zum Straßenbau und zur Straßenreinigung fallen geringer aus
Ein weiterer Bauplatz kann in unmittelbarer Nachbarschaft entstehen, ohne ein weiteres Grundstück erwerben zu müssen. So können beispielsweise Eltern und Kinder nah beieinander wohnen. Trotzdem steht jeder Partei ein eigenes Haus mit einem eigenen Grundstück zur Verfügung. Der Bau einer Doppelhaushälfte kann ebenfalls durch die Grundstücksteilung ermöglicht werden.
Nachteile
- Das ursprüngliche Grundstück wird verkleinert.
- Es entstehen relativ hohe Kosten für die Teilung des Grundstücks.
- Die persönliche Entfaltung wird durch einen Nachbarn eingeschränkt.
- Man bekommt einen Nachbarn, mit dem man sich eventuell nicht versteht.
Unser Fazit zur Grundstücksteilung
Sie haben sich mit dem Ablauf einer Grundstücksteilung beschäftigt. Ihnen sind Vorteile und Nachteile einer Grundstücksteilung bekannt. Ob Sie nun neu bauen oder einen Teil Ihres Grundstücks verkaufen wollen – wann sich die Teilung eines Grundstücks wirklich lohnt, hängt immer vom Einzelfall ab. Beachten Sie bei Ihren Überlegungen, dass für den Bau Ihres Fertighauses die Grundstücksgröße eine wesentliche Rolle spielt. Planen Sie deshalb am besten vorab online Ihr Traumhaus. Auf diese Weise können Sie die Größe des Grundstücks in jedem Fall richtig kalkulieren und auf dieser Basis die beste Entscheidung für oder gegen eine Teilung treffen.
